弊社が培った
土地区画整理事業や
測量の技術で、
土地の有効活用を
サポートいたします。
弊社では、土地区画整理事業を用いた土地活用のご提案を、積極的に行っています。
経験に裏打ちされたノウハウと豊富な実績で、地主様のお悩みに応えます。
【こんなお悩みは、八州にご相談ください】
- 土地の地形・形状が悪く、土地活用や
売買に適さない。 - 遊休資産となっている土地を
何とか活用したい。 - 税負担を
少しでも軽減したい。 - 将来の相続を
考えると、土地を現状のままにしておいて良いのか不安。 - 生産緑地を何とか
うまく活用したい。 - 家や土地を
売りたいけど
境界がわからない。 - 登記したい。
- 相続するので
分筆したい。
境界確定
境界確定とは、現地において関係権利者の立会のもと、土地と土地の境界を決める手続きのこと。
実測により正確な地積を算出し、境界確定図を作成します。
土地の固定資産税を多く払いすぎていませんか？
公簿地積より実測地積の方が大きいことを縄延び、実測地積の方が小さいことを縄縮みと呼びます。
近年は、分筆や地積更生が行われた土地については、測量後の適正な地積が登記されますので縄延びや縄縮みが生じている土地はみられません。
しかしながら、ひと昔前の土地については測量自体の精度が低く、地租の負担軽減を目的として意図的に地積を小さく申告した経緯等から、特に地方の田・畑・山林等においては縄延びや縄縮みが多くみられます。
固定資産税・相続税は公簿面積で計算が行われるため、公簿面積をそのまま採用するのではなく、一度測量し実測地積と公簿地積を十分に検討することをお勧めします。
「ちいさな区画整理」（生産緑地の営農環境等改善）
周辺の宅地化、後継者問題など、都市の営農環境は年々厳しいものになっています。
生産緑地法等の改正などにより、生産緑地の位置づけは変わってきていますが、以下のような問題が全て解決される訳ではありません。
- 宅地化農地の税負担が重い。（相続税・固定資産税など）
- せっかくの幹線道路沿いの土地が「生産緑地」のため活用できない。
- 宅地化農地が「生産緑地」の裏に入り込んでいるなど、位置が悪く有効活用できない。
- 活用できる土地を利用した時、未利用地がかなりできてしまう。
弊社では、今までの豊富な実績をもとに、時代のニーズに即した「ちいさな区画整理」を提案いたします。事業の企画提案から完結まで、弊社にお任せください。
生産緑地で困ること
国は、都市内の貴重なオープンスペースである農地を保全し、営農環境を保持する目的で生産緑地を位置づけています。そのため、各種の税制優遇措置を受けられる半面で、生産緑地にはさまざまな制約があり、いわゆる「売れない」「貸せない」「建てられない」「借りられない」土地となっています。
生産緑地 4つの制約
生産緑地の相続
こうした生産緑地を保持している場合、しばしば「相続」が問題となります。生産緑地以外の資産がなく、営農継続の意思を持つ後継者がいない場合、まずは生産緑地を解除しなければなりません。
生産緑地の解除にあたっては、手始めに行政に買取申請を行います。次に、買取るか買取らないかを行政が判断し、買い取らない場合は生産緑地目的利用の農業従事者の斡旋を行います。これが不成立になって申請後3ヶ月してから初めて解除となり、ようやく譲渡・転用の手続きに入ることができます。
ここで問題となるのはその土地がそのまま売れるかどうかです。道路付きが悪かったり、道路に接していないなど、宅地としての利用が制限される土地の場合、非常に値が下がったり、買い手が見つからないケースもあります。こうした土地は、財務省へ土地の物納をする場合も同様で、単価が安くなったり、場合によっては物納を拒否されるケースもあります。
また、相続税の納税期間は、相続が発生してから10ヶ月です。相続税を収めるまでに時間がかかれば、その分の利息（利子税）が発生していきます。財産配分や生産緑地の解除、大規模であれば国土法に伴う申請などで通常およそ7ヶ月半かかり、農地の売買契約は残りの2か月半という短い期間内で締結しなくてはなりません。
生産緑地解除・買い取りまでの流れ
「ちいさな区画整理」で生産緑地を魅力的な土地に
売れない、貸せない、開発もできない生産緑地ですが、小規模な区画整理を行うことで、魅力的な土地に生まれ変わらせることができます。土地区画整理事業は、「行政が主導し時間を掛けて行うもの」といったイメージに反して、実際は民間主導で行うことができ、比較的小さな範囲で取組める仕組みも用意されています。
こうした「ちいさな区画整理」は、
短期間で負担が少なく事業を終えられること、
そして生産緑地を動かせることが最大のポイントです。
今まで悩まれていたことが...
- 宅地化農地の税負担が重い。
- せっかくの幹線道路沿いの土地が「生産緑地」のため活用できない。
- 宅地化農地が「生産緑地」の裏に入り込んでいるなど、位置が悪く有効活用できない。
- 活用できる土地を利用した時、未利用地がかなりできてしまう。
- 道路などの基盤が整備されていないので、相続時の売却が不利で物納もできない。
- 土地区画整理事業は、時間がかかり、地権者間の調整が難しい、と言った話をよく聞く。
「ちいさな区画整理」で解決できます!
- 土地の入れ替え（換地）により、生産緑地と宅地化農地を整然と配置しなおすことができる。
- 新たな宅地化農地は、道路が整備された場合、いつでも建物の建設が可能になる。
- 相続対策として売却用地が確保でき、道路付けも良いので物納できる。
- 生産緑地が集約されるので、営農条件が改善される。
- 事業後は土地の資産価値が上がり、美しい街並み造りに貢献できる。
- 少人数でも取り組めるので、地権者間の調整の苦労がない。
「ちいさな区画整理」の概要
「ちいさな区画整理」の概要
- 面積・・・制限なし（3,000m² 〜 30,000m²が目安）
- 施行主体・・・個人または組合（個人施行は1人または数人でも可。7名以上は組合施行となる）
- 条件・・・生産緑地、宅地化農地、山林、宅地が含まれても事業可能。（保留地は宅地として売却できる）
- 減歩率・・・20〜30%（標準。地区の状況によって異なる）
- 事業期間・・・認可後1〜2年程度（条件によって異なる）
- 事業財源・・・保留地売却金・助成金（行政によって異なる）
「ちいさな区画整理」の留意点
- 複数の土地所有者が協力して行うケースでは、合意形成に手間がかかる場合もある
（個人施行の場合、ひとりでも未同意者がいると事業ができない。組合施行の場合は、土地所有者及び地区面積の3分の2以上の賛成が必要） - 減歩（土地の負担）を伴う事業となる
宅地・保留地の販売
1.区画整理事業地の販売
土地区画整理事業により土地の形・道路付け・環境などが改善され、境界が確定することにより、これまで売りにくかった土地も売りやすい魅力的な土地に生まれ変わります。
そのため、これを機に土地を売却したいという地主さんもいらっしゃいます。
弊社では、こういった地主さんに対して土地を探している一般ユーザー及び業者への斡旋も行っています。
当社の土地区画整理事業や測量の技術が、こういったところにも生きてくるのです。
2.保留地販売
保留地は、土地区画整理事業をすすめる上で重要な財源となる土地です。
弊社では、保留地の売却を円滑に進めるため、保留地の売買のノウハウを豊富に持つ不動産関連会社やハウスメーカーと提携して、保留地のスムーズな売買を行っています。
※【保留地ナビ】は関連会社が運営しています。