地域ニーズと課題を細やかに汲み取り、
「真の豊かさ」を育むまちづくりを。

総合計画・土地利用計画への取組

①都市計画マスタープラン

都市計画マスタープランは、その地域の自然、歴史・文化などの特性や社会環境の変化を踏まえ、住民の意見を反映して、都市の将来像を示し、その実現にむけての道筋を明らかにするものです。
弊社では、長年にわたる土地区画整理事業を中心としたまちづくりへの取り組みで得た技術や経験、地理空間情報技術等を活かして、都市計画マスタープラン等の計画づくりに取り組んでいます。
地域の分析・評価にあたっては、地理空間システム等を活用して、様々な情報を客観的に分析し、イラストやＶＲ等も活用して住民等にわかりやすく伝えています。

また、住民・行政・企業など、地域の関係者が都市のマネジメントに取り組んでいくことが重要であることから計画策定にあたっては、アンケート調査や説明会だけでなく、参加型のワークショップ等を開催するなど多彩なプログラムをとりいれて住民との協働で計画策定を実践しています。

【ゾーニング図】

②区域区分、地域地区、地区計画

都市の将来像を実現していくためには、都市レベルの『区域区分』、地域レベルの『地域地区』・地区レベルの『地区計画』など、様々な都市計画制度を適用することが必要になります。
弊社は、土地区画整理事業を中心したまちづくりに強みを持って取り組んでいることから、主にまちづくりを進めるなかで、地域レベルで土地利用の適正化や環境の保全や防災性の向上等を図るため、「用途地域」や「防火・準防火地域」などの『地域地区』の適用や、地区レベルで、魅力的な街なみや良好な市街地環境の保全・誘導を図るため『地区計画』の適用に取り組んでいます。

持続可能で幸せを実感できる都市への取組

①農とみどりのまちづくり

食べ物の安全性に対する関心の高まり、地球レベルの環境意識の高まり、自然災害の激甚化など、農業やみどりを取り巻く社会環境が変化する中、「新鮮な農産物の供給」や「環境・景観保全」、「災害時の防災空間」など、農地のもつ多面的な機能に注目が集まり、都市農業・都市農地への評価が高まっています。
このような背景のもと、都市農業の安定的な継続や、多様な機能の適切で十分な発揮を通じて良好な都市環境の形成に資することを目的に、国において「都市農業振興基本法」が制定され、地方自治体において、総合的かつ計画的に農業振興施策を展開し、あわせて良好な都市環境の形成を図るための「農業振興計画」の策定がすすんでいます。
弊社が取り組んだ「農業振興計画」改定業務では、計画策定にあたって、都市農業に関するこれまでの取り組みの評価や、都市農業を取り巻く環境の変化や求められる役割や機能などの分析をおこなうとともに、アンケート調査やヒアリング調査によって、住民の都市農業へのニーズ、都市農業に取り組む農家や関連団体等の農業振興施策への意向などを把握して、地域の特徴に応じた今後の都市農業のあり方や農業振興施策などの提案をおこないました。

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  【住宅地に残る農地】

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  【自治体主催のマルシェで販売される農産物】

②プレイスメイキングについて

プレイスメイキングとは、住宅・店舗などの屋内空間から道路・公園などの屋外空間まで、公共空間に居心地の良い居場所をつくる空間づくりの手法のひとつです。
住民が様々な活動で公共空間を「つかう」ことによって、交流や地域とのかかわりが生まれ、人々の暮らしが豊かになる空間が「つくられる」ことが期待できます。
道路や公園などの公共空間の計画においては、「プレイスメイキング」を意識して、整備して終わりではなく、住民が公共空間をどのように使って、維持管理にも関わってもらえるかといった点を重視して、計画づくりがすすめられるようになってきています。
弊社が取り組んだ、「身近な街区公園の基本計画」においては、地域住民に親しみをもってもらい、積極的に活用してもらえる公園となるよう、市民アンケート調査、ワークショップ、社会実験イベントなどを通じて、地域組織のほか、高齢者から子どもまで幅広い市民の意見を最大限に集約・反映して地域に根差した魅力あるにぎわいの空間づくりを目指しました。
特に「社会実験イベント」では、公園予定地にインクルーシブ遊具やイベントの体験コーナーを暫定整備して開催し、1日で413人もの参加者から体験を通じた生の声を得ることができ、計画の実現性を検証することができました。

【社会実験イベント開催時のイメージ】

都市再生への取組

①密集市街地修復型まちづくりについて

密集市街地は、老朽化した木造の建築物が密集し、狭あいな道路や行き止まり道路が多いなど道路や公園などの公共施設の整備が不十分な地域で、地震やそれに伴う火災などの災害に対して脆弱であることから、その改善は都市防災における喫緊の課題となっています。一方で、無接道宅地や既存不適格の建築物、権利関係の複雑さ、居住者の高齢化といった多くの問題を抱えていることから、解決が難しい課題でもあります。
そのため、密集市街地の改善にあたっては、地域の状況に応じて、様々な都市計画制度や補助事業を組み合わせながら取り組むことが求められます。

弊社が取り組んでいる密集市街地の改善業務においては、自治体・独立行政法人の連携・役割分担のもとでまちづくりを推進する枠組みで、住宅市街地総合整備事業を活用した道路等の基盤整備、老朽建物の除却、建替えのほか、土地区画整理事業の換地手法を活用した土地の再配置や、共同化建替え、独立行政法人の所有する不燃化促進用地の活用などの様々な選択肢を考慮し、密集市街地の改善に向けた計画立案や地権者の合意形成に向けた取り組みの支援をおこなっています。

（※出典:「社会資本総合整備計画(密集住宅市街地整備型)参考様式」(東京都都市整備局)）

②区画整理未施行地区の見直し

土地区画整理事業の施行区域の都市計画決定から、長期間未着手となっているものがありますが、それらの地域では、都市計画法第53条第1項の建築物に対する法的な制限が課されていることや、都市計画決定以降で区域内の民間開発などによって市街地の状況が変化していることから、事業の継続または廃止を判断し、今後のまちづくり推進方策を検討する必要があります。
弊社が取り組んだ土地区画整理事業未施行地区の現況調査業務においては、市街地環境を評価するための地区カルテを作成し、都市防災・都市環境・都市計画上の課題を抽出しました。その上で課題に応じて地区を類型化し、整備手法の検討とモデル地区の整備提案図を作成しました。

人中心の交通環境づくりへの取組

①地域公共交通連携計画

人口減少や少子高齢化が進む中、地域活力を維持しながら生活機能を確保し、誰もが安心して暮らせるようにするためには、地域公共交通と連携してコンパクトなまちづくりを進めることが重要です。
特に、地方部においては、地域公共交通の利用者が減少傾向にあり、経営環境も悪化していることから、従来のバス、タクシーなどの公共交通サービスの効率化や高度化、地域のあらゆる輸送資源の活用など、地域の特性や実情に応じた持続的な公共交通サービスの提供に向けた検討が進められています。
弊社が取り組んだ地域公共交通利便増進のための実施計画検討業務では、地域公共交通計画に位置付けられた地域公共交通網の再編の実現に向けて、利用実態と利用者意向を把握し、ワークショップにより市民意向を反映した路線バスおよびコミュニティバスの再編、利用促進施策を検討しました。
その他にも、パークアンドライド施策の導入による幹線道路の渋滞解消の検討など、多様な交通施策の調査を支援しています。

【事業実施前後の全体像のイメージ】

運行ルートの見直し
（※出典：「地域公共交通計画等の作成と運用の手引き」（R4、国土交通省））

②駅周辺まちづくり

持続可能な都市構造への再生に取り組むなかで、駅は多くの人々が行き交う交通結節点であり、駅周辺は交通ネットワークで結ばれる周辺地域を含めた都市全体の生活利便や地域活力の向上に寄与し、多くの市民が利用するエリアとして、都市機能の充実や魅力的で安心・安全・快適な市街地環境の形成を図ることが求められています。
弊社が取り組んだ「駅周辺地区のまちづくり計画」では、地域の特徴や課題を分析し、地域住民などの意見を把握して、地域の玄関口としての都市空間の創出、交通広場の整備、駅前通り沿道の適正な土地利用の誘導、商店街の活性化など、駅周辺まちづくりを検討しました。

駅まち空間における一体的な都市アセットのイメージ
（※出典：「駅まちデザインの手引き」（R3、国土交通省））

住まい・住環境の再生への取組

①公有地を活用した都市機能誘導

地方都市の人口減少や大都市での高齢者の急増などが懸念される中、持続可能な都市を形成するためには、コンパクトシティを推進するなど、都市の中心部や生活拠点に公共サービス・医療・福祉・商業等の生活に必要な機能を誘導することが求められています。
これらを実現するため、まちの特性に応じた公共機能の再配置を検討したり、まちに不足している生活サービス機能の整備に公有地を活用したりするなど、公的不動産を有効活用することが重要となっています。
また、学校、公営住宅、病院、庁舎、宿舎等の統廃合や移転による公有地の有効活用や売却の機会が増大しています。
弊社が取り組んだ「大規模公営住宅建替えに伴う創出用地における都市機能導入の検討」では、公有地を活用して周辺地域の老朽化した公益施設を統合し、地域のまちづくり課題に対応した福祉機能・子育て機能や、生活利便機能（カフェ、スポーツジム、ドラックストア）などの都市導入を誘導する方針としました。
また、地域環境の向上や保全、都市再生への貢献、財政健全化への貢献といった視点も重要であることから、その実現に向けての検討として、地区計画を活用した周辺地域と一体的なまちづくりや、公有地活用のスキームや官民連携による施設整備の方向性についても検討しました。

公有地を活用した都市機能誘導のイメージ
（※出典：「東京都住宅マスタープラン」（R4、東京都住宅政策本部））

②公営住宅・団地の再生

公営住宅は、昭和40年代以降の高度成長期に供給されたものが多く、建物や設備の老朽化、防災性の低下などが問題となっています。そのため、地方公共団体においては、公営住宅等ストックの適切なマネジメントを行うべく、公営住宅等長寿命化計画を策定し、ライフサイクルコストの縮減に配慮しつつ、建替え・大規模改修等を進めています。
建替えにおいては、公営住宅の高層化・集約化によって創出される土地を活用して、民間活用プロジェクトなどにより、地域特性にあったまちづくりも展開されています。
弊社が取り組んだ「公営住宅・団地の再生の検討」では、築50年を超える公営住宅の更新を目的として、居住者の高齢化や住宅・公共施設の老朽化といった問題、敷地条件や周辺環境などを踏まえて、周辺住環境との調和に配慮した建替基本計画の検討し、公営住宅建替えに不向きな土地については跡地活用についても検討しました。
また、検討にあたっては、住宅団地と併せた地域の生活利便性や地域福祉の向上などを視野に入れて、建替えに伴う創出用地への周辺公益施設の統合や公営住宅への公共施設などの併設も含めて検討しました。

都営住宅建替えのイメージ
（※出典：「都有施設だより」（R4、東京都財務局））

地方創生や地域活性化への取組

産業用地適地選定・開発行為の支援

地方都市においては、人口減少の進行、労働人口の流出などにより、財政の悪化、行政サービスの低下、地域経済の縮小、生活利便性の低下など様々な影響が顕在化しつつあり、地方創生に向けた企業誘致の取り組みが活発になっています。
一方で、世界的な感染症拡大や経済安全保障への対応などを背景とした製造業の国内回帰の動き、消費者行動の変化に対応した物流改革の動きなどにより、産業用地の需要が高まっていることから、全国的に産業用地開発の取り組みが活発になっています。

※出典：埼玉県企業局地域整備課産業団地のイメージパース

弊社では、これまで培ってきた市街地整備計画のノウハウを活かして、地方自治体による産業用地適地選定や事業化検討の調査、民間企業などによる開発行為の支援など、産業地開発を企画から計画、実施までトータルで支援しています。
「地方自治体における産業用地適地選定の検討」では、ＧＩＳ等を活用し、地形・アクセス・人口などの要件から大まかに候補ゾーンを抽出し、候補ゾーンを対象に、地価・都市基盤・法規制などの要件で優先度を評価し、優先度の高い候補ゾーンを対象に、事業実現に向けた概略検討（事業スキーム、スケジュール、土地利用構想、事業収支など）を行いました。また、「産業用地の可能性調査」では、基本設計レベルの土地利用計画、基盤整備の検討、関係機関協議（公共施設管理者・交通・河川）、事業収支の検証、企業立地ニーズ調査などを通じて、事業可能性の詳細な検証を行いました。