トップ >> 事業内容 >> まちづくり

土地区画整理事業

土地区画整理事業の立ち上げから完了まで、トータル的なサービス・サポートを行っています。
各種測量業務とも密な連絡体制をとっていますので、地区界測量、街区確定、画地確定、出来高確認測量等との連携もスムーズです。

1.事業の概要・流れ

土地区画整理事業には、施行する主体(施行者)によって、その流れが若干異なることもありますが、ここでは、わたしたちコンサルタントが係る業務の大まかな流れをご説明します。


2.調査・分析

まちづくりの将来イメージから、基本構想を作成するための基本的な調査を行います。

それらに基づき、土地区画整理事業をはじめ、街路事業、地区計画など、どういった手法が最も適しているか、総合的なまちづくりの調査・分析を行います。


3.事業化の検討(事業の計画、認可)

まちづくりでは、都市全体の計画のほかに、地区レベルといった生活者の目線での取組があります。
住民の生活に欠かせない道路・公園の整備や建物のルールなど、住民の合意形成を図りながら、きめ細かな基本計画・事業計画の作成を行っています。

  • 基礎データの整理
  • 住民の合意形成支援
    (アンケート調査、説明会支援など)
  • まちづくりの方向性の検証、基本構想の作成
  • 事業手法の比較・検証
  • 各種事業計画の作成
  • 各種パースの作成

「相模原市大島界地区まちづくり調査(H22.3)」では、商業用地への企業誘致も含め、総合的なまちづくりの実現化を目指した取組を行いました。


4.各種測量・図化

事業をはじめるにあたっては、正確な測量データが不可欠になります。高精度の現況測量データの作成、事業区域を限定する地区界測量、その他測量関連業務は、八州の得意とするところです。国土地理院からも高い評価を得ています。


5.土木設計

公共施設等の工事では、道路設計、公園計画・設計、調整池設計、宅地造成計画、上下水道計画・設計から施工管理まで、土地区画整理事業での関連する全ての土木関連業務を遂行するスタッフが対応いたします。詳しくはこちら。


6.建物移転等の移転補償

建物等の移転では、専門のスタッフが建物の調査、移転計画、移転補償費の算出までトータル的にサポートいたします。 移転交渉が難航し事業が停滞している場合、様々な要因が考えられます。そのため、原因解明と対応策に関しては専門的な知識と経験が求められますが、その場合でも当社では経験を活かし、適切な対応をすることができます。 また、街路事業実施時における移転補償についても対応しています。


7.換地設計

事業認可後、速やかに行うのが換地設計です。換地設計基準(組合では換地規程)・土地評価基準を作成し、それらに基づいて整理前の関係権利者の土地を評価します。評価に基づいて整理後の街区に割り込み、換地計画の案(仮換地の指定案)を作成することを換地設計といいます。
換地設計(案)の作成後、関係権利者への個別説明会などを行い、関係権利者の要望を反映させ、換地設計が完成します。
土地評価や換地の割り込みでは、各地区・各権利者により多種多様なケースが生じますが、どのようなケースでも、専門のスタッフがあらゆる場合を想定し、速やかに対処いたします。


8.仮換地指定

換地設計が完成した後、道路や公園などの工事を行うため、換地設計に基づき仮換地の指定を行います。関係権利者の土地はその土地に関する権利が仮換地先に移ることとなり、仮換地先で土地の使用などが可能となります。手続きとしては、関係権利者の同意(個人施行)、総会または総代会の同意(組合施行)、土地区画整理審議会の意見聴取(公共団体施行)を経て、仮換地の指定となります。


9.直接施行

土地区画整理事業を行う場合、必ずしも事業に対して全ての地権者の方が賛同し、ご協力いただけるわけではありません。ご協力していただけないと、建物等の移転ができず工事が遅れ、事業のスムーズな執行ができなくなります。
施行者は当然事業のスムーズな進捗のため、あらゆる努力をしなければなりませんが、数年経っても同意していただくことができないこともあります。そのような場合、権利者が事業を終了できないことでの資金的な負担をしなければならなく、権利者に著しく不利益が生じる可能性があります。
その防止策の一つとして、直接施行という方法があります。直接施行は、一定の手続きを経て、移転に同意していただけない建築物を強制的に行うための手法です。
ただ、直接施行を行う場合は、様々なケースが想定されるため専門家のコンサルティングが必要です。弊社では、直接施行に関しての専門家を有しており、数多くの実績があります。


10.換地計画・換地処分

土地区画整理事業の大詰めは換地計画、換地処分です。換地計画の内容は、換地設計、各筆換地明細、各筆各権利別清算金明細、保留地その他の特別の定めをする土地の明細、その他国土交通省令で定める事項となります。換地計画は2週間の公衆への縦覧、意見書の処理が行われたあと、換地計画の認可又は決定となります。
換地処分は、換地計画に係る区域内の全部について工事が完了した後、遅滞なくしなければなりません。その内容は、関係権利者に換地計画において定められた事項を通知することで行います。


11.清算

土地区画整理事業での清算は、簡単に言えば、本来自分のもらうべき権利に対して、なんらかの理由で余分にもらってしまったりだとか、少し足りなかったりした場合に、お金によって調整することを意味します。例えば、Aさんは自分の本来もらえるべき権利が1000個("個"は権利の単位とします)だとしましたが、換地後の土地の評価は、950個となりました。
その場合、本来Aさんがもらうべき権利1000個との差は50個になります(50個足らない)。一方、Bさんは本来もらうべき権利が2000個でしたが、換地後の土地の評価は、2050個でした(50個多い)。
そこで、Bさんは50個分の権利をAさんに金銭に代えて支払を行いました。これにより、Aさんの本来もらえるべき権利が保障されることとなります。この調整が土地区画整理事業における清算です。
実際の事業では、多くの関係権利者がいるため、その調整が複雑になります。


12.事務運営

当社では、事業が効率的に確実に完了できるよう事業運営に関する事務局体制を整えておりますので、行政からの技術的支援が十分受けられない場合でも人材の派遣等により対応することができます。